Contrato de compra e venda

A compra e venda, a principio teve sua origem ainda na fase da civilização mais remota, na era primitiva, onde se utilizavam da permuta para obterem objetos, e foi  evoluindo, passando pela padronização dos objetos no escambo, e então chegando à compra e venda habitual, dos dias atuais.

A denominação de compra e venda se da, pelo contrato bilateral, pelo qual a parte , o vendedor, se obriga a transferir o domínio à outra parte, o comprador, através da contraprestação, o preço.

O contrato de compra e venda abrange tanto os bens corpóreos como os móveis e os imóveis, bem como os incorpóreos. O mesmo se perfaz através da tradição (entrega), e do registro, respectivamente para os citados a cima.

Classificação:

1)      Bilateral- gera obrigações recíprocas.

2)      Consensual- Se aperfeiçoa com o acordo de vontades, exceto quando os objetos são de pequeno valor.

3)      Oneroso- Ambas as partes aferem vantagem sobre o mesmo.

4)      Comutativo- Contém prestações recíprocas e em regra certas.

Gerados pela própria natureza, o contrato de compra e venda possui ELEMENTOS,sendo eles:

1)      Consentimento

Faz menção a capacidade das partes em negociar, ou seja, apresentar a liberdade e a capacidade em vender e comprar; sendo que a falta destes pode dar ensejo à anulabilidade.

2)       Preço

A venda se torna nula sem esse elemento, sendo ele imprescindível para a efetivação do contrato, e é  convencionado pelas partes, com base nas leis do mercado.

            Deve ser pago em "dinheiro" , abrangendo os títulos de crédito;deve também ser sério e real.

3)      Coisa

É o objeto da prestação oferecido pelo vendedor, deve existir, ser individualizado e disponibilizado para o comprador como requisitos.

A compra e venda gera EFEITOS, gerando obrigações recíprocas para comprador e vendedor, de transferir o domínio e pagar o preço, bem como acarreta responsabilidades para o vendedor pelos vícios rebiditórios e evicção.

Lembrando que a responsabilidade pelo perecimento da coisa (art 492 do CC) , segue a regra  do "res perit domino", a coisa perece para o dono, ou seja, se até o momento da tradição o objeto vier ao perecimento, quem arcara pelos prejuízos será o vendedor.

As exceções são encontradas em exemplo quando ocorre a negligência do comprador, ou seja, quando já disponibilizada e individualizada para a venda, apenas à espera do comprador, e o mesmo está em atraso, chamado de "mora accipiendi",a coisa perece para o comprador, mesmo não tendo sido efetivada a tradição.

Outra,ocorre também quando há caso fortuito ou de força maior, e o objeto está sendo marcado, individualizado ou pesado, mesmo não havendo a tradição a coisa perece para o comprador.

O LOCAL da tradição é onde o objeto se encontrava no momento da tradição.(art. 443 do CC)

As DESPESAS do contrato podem ser pactuadas livremente entre as partes, porém na omissão, segue-se a regra em que, o vendedor deve arcar com os custos da tradição, enquanto ao comprador cabe arcar com as despesas do registro, lembrando que o vendedor não é obrigado a entregar à coisa, antes do recebimento do preço( exceto pagamento à crédito).

A lei, estipula RESTRIÇÕES , em virtude das pessoas maiores e plenamente dotadas de discernimento, que em devido à sua relação jurídica, ficam restritos a comprar e vender, elencadas são:

1)      Venda de Ascendente e Descendente:

É anulável a venda de ascendente para descendente sem que haja a expressa dos demais descendentes e do cônjuge, exceto ao último se o regime de bens é o da separação obrigatória ou a coisa em questão é de uso particular do mesmo.

Caso a venda seja realizada, a medida a ser tomada é a ação anulatória, com prazo prescricional de 2 anos a partir do ato. ( art. 179 do CC).

2)      Tutor ou curador, testamenteiro ou administrador, leiloeiros.

O testamenteiro estranho à sucessão não pode adquirir bens do decujos.

O administrador tanto para o direito publico, quanto para o privado, não pode dispor de bens, exceto disposição legal.

Serventuários da justiça também não podem adquirir bens da lide , de sua comarca e em juízo.

Os leiloeiros também não podem adquirir bens do leilão.

Encontramos também as coisas indivisíveis, e para que se realize é preciso que se dê preferência ao outro condômino , caso seja de seu interesse, com o mesmo valor oferecido ao mercado.A notificação pode ser judicial ou extrajudicial, e caso não ocorra, a ação cabível é a de Perempção.(art 504 do CC)

A venda entre cônjuges é perfeitamente licita, tendo em vista o bem , que é estranho à comunhão.

Existem as vendas especiais,que se dão por amostra, onde o vendedor assegura as mesmas qualidades e padrões da amostra; também a venda "ad mensuram" , que se aplica só aos imóveis, as medidas são levadas como valor primordial do negócio, ao contrario da venda "ad corpus", onde se compra o bem em si, independente de suas medidas, como comprar o estádio do  Maracanã.Caso haja problemas com as medidas estipuladas, é possível na venda "ad mensuram", se corrige na ação Ex Empto, onde é possível requerer a complementação da área, abatimento do preço ou desfazimento do negócio.

Clausulas especiais:

Retrovenda -  se aplica a bens imóveis.No prazo de 3 anos, quando pactuado com o vendedor, pode retomar o imóvel de volta, sem o consentimento do  comprador.

Perempção/Preferência- se aplica a bens móveis e imóveis. O vendedor pode retomar o bem, sem a anuência do comprador , na venda, no prazo de 180 dias, a 2 anos.

Venda ad contento/ Sujeito a prova- a venda só será perfeita se o comprador gostar da coisa, mesmo coma tradição , não transferindo o domínio, só a posse.Já na venda sujeita à prova, o produto é devolvido se não atender as qualidades básicas.

Venda com reserva de domínio- a venda acontece, porém a tradição não transfere o domínio, só a posse ; a mesma é transferida com a quitação.

Venda sobre documentos- mais utilizada no campo internacional , que os documentos comprovam a existência da coisa, e seu deposito em algum lugar.


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